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近三成“8·31”过关土地“晒太阳”(一)

浏览数:  发表时间:2022-05-25  

  新近曝光的北京160宗土地闲置名单中,“8·31”过关土地占比超八成,业内称拆迁难为闲置主因

  2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了“71号令”,要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,此令被称为“8·31”大限。从当时媒体公布的过关项目数量来看,一共有560宗土地过关。

  根据媒体最新曝光的全国土地闲置名单,2004年9月1日之后出让的北京土地闲置仅13宗,而在2004年8月26日至31日之间签约的有130宗,占到了此次曝光的闲置地块总量的八成以上。与当年北京过关土地总量相比,目前闲置的地块也占到了近三成。

  根据本次披露的名单,北京闲置土地中以品牌企业最为引人关注,如和记黄埔地产、泛海建设、庄胜和新世界等。记者在整理这份名单时发现,仅2004年的8月31日这一天,就有庄胜、新世界、和黄、金融街、泛海、城开等知名公司成功“突击过关”。

  在过关之前,地块有四道关口需要闯:对于需要征地、拆迁的项目,出让前必须在专户足额存储征地费用和拆迁费用;在8月31日之前与市国土资源局签订土地出让合同时,必须交纳总地价款20%的定金;在签订土地出让合同后两个月内,交清全部地价款;对闲置或未按期履行出让合同开发建设的、未按期交纳地价款的项目,按出让合同的约定解除出让合同。

  在当时的背景下,有六七百宗土地未能闯过大限关口,闯关的难度可见一斑,从现在的名单来看,大企业的光环十分醒目,如新世界在崇文的土地几乎全部过关,而金融街、泛海、城开在自己过去的开发范围内的遗留土地,也几乎悉数过关。

  据当时从事土地顾问工作的高策顾问董事长李国平介绍,当时的门槛主要是资金实力,对于资金充足的企业而言,协议出让的手续其实十分简单,双方自行签订协议,政府备案即可。

  中广信项目事业一部总经理卞明表示,这种状况也被视为地方政府招商策略的必然结果,例如新世界就是当时政府的重点招商企业,不可能自己招来的企业,被卡在关外,当时很多中小企业在四处找关系,而财大气粗的大公司则是坐在家里等过关通知的。

  根据当时北京的政策,在两个月之内,如果没能交清各项拆迁费用、土地款,是很难拿到地的,据相关部门透露,截至当年10月31日(“8·31”交纳土地出让金的最后时限),共有28个项目因资金压力等原因主动放弃“闯关”。从另一个角度来看,这些“8·31”的闲置土地其实已经基本都缴清了相关费用,这些品牌房企也是具备开发实力的。

  但是很多房企有实力付了资金过了政策关,却过不了拆迁关,被迫推迟开发的现象十分普遍,崇文区、朝阳区、西城区的多块土地多少年都拆不动,也是事实。

  今年6月4日,中骏置业控股有限公司在北京产权交易所以底价1.26亿元摘牌圣景地产的闲置地块。如此算来,土地闲置5年,坐收约1亿元。据记者了解,该地块主要是因为拆迁困难。这种能够转让出去的土地,则是后续的拆迁问题有了有效的解决方案,而那些老大难的项目,如崇文、西城等老城区的闲置地,暂时还看不到改变的希望。

  从高闲置率的时间节点来看,如果没有“8·31”大限解决了一个关键的“净地出让”问题,或许今天的土地闲置问题会更加严重,这是“8·31”大限对于土地市场规范化的一个重要贡献;但是,从名单来看,历史遗留的问题是否会以让部分企业做出牺牲,为之买单,则是另一个需要关注的话题。已付款的土地,如果是由于政府原因导致闲置,是否可以由政府返还款项后收回重新进行一级开发,也是一个很大的课题。

  从八达岭高速六环路口下来后,再辗转十几公里就到达了昌平区马池口镇的一块别墅区——香江别墅。别墅区的门口立着“私人别墅,闲人免进”的牌子。门卫告诉记者,除非事先和售楼中心预约,否则非业主不能进入别墅区内部。而紧挨着别墅区的是一块被围墙和高土包围的空地,里面的施工人员说,这里和香江别墅同属一个开发商。

  走近施工地后记者发现,空地被蓝色的施工围挡分成了两块:围挡内是一片黄色的松软土地,一些起重机和推土机正在作业;围挡外、围墙内是参差不齐的野草。一位操作起重机的工人说,目前施工地内正在打地基,“我们是二十多天前来的,这里开始动工差不多才半个月。”

  荒芜的施工地外,一块鲜艳的喷绘牌上写着:“香江别墅,欢迎光临。”附近的一位居民告诉记者,原先这里是一片砂石地,“这里空了好几年了,九几年的时候他们就把地拿走了。”

  根据新近公布的北京160宗闲置土地名单,北京香江盛富房地产开发有限公司是这块地的受让人,项目名称为嘉泽生态住宅小区。合同约定的竣工时间是2007年5月31日。约定开工时间距离现在已有近五年半。香江别墅一期于2006年5月入住,现在香江别墅的二手房均价已到了21367元/平方米。距离香江别墅30分钟车程的高教新城,2005年5月时均价为4600元/平方米,今年7月均价为18000元/平方米,涨幅达到了近300%。

  绿树围合的村庄、门旁路边的花丛、新修的公共卫生间,来到位于昌平区和顺义区交界处的昌平区兴寿镇半壁店村,记者看到的完全是一个照常生活的村落,没有待拆迁或者待施工的任何迹象。

  村民徐大姐告诉记者,从最早听说划地开发都七八年了,至今也没什么动静,也没听说什么要拆迁的事情。至于其中的原因,徐大姐表示并不清楚。还有一位村民告诉记者,今年春节前听说过一阵风声,但是后来不了了之。

  “开发商最初拿地是想盖别墅,后来别墅不让盖了,就一直没动静。”在半壁店村民委员会院里,曾参加村里开发领导小组的老徐这样对记者说。

  据介绍,2006年,半壁店村里为了加强和开发商的联系,成立了由7人组成的开发领导小组,在两个多月的时间里,“开发商来了两次,村里去了一次”,但一直没取得实质进展。

  在老徐等村民看来,开发商一边拖着,一边寻求“坐地赚钱”:原来拿地每亩才几万元,现在每亩至少值二三十万元。据说开发商也几次寻求过转让,也有人来村里看过,但印象是都没转让成功,老徐推测原因,要么是开发商要价高,要么是别人觉得村落散,宅基地多,开发有难度。

  有关资料显示,开发商拿地款为9725.835万元,建筑面积为32.4万平米,按此计算,开发商拿地楼面价只有300元/平方米。如今,即便以昌平区域较低的楼面价格、北京翰宏基业拿到的小汤山镇居住、多功能地块4800元/平米的楼面价相比,即便考虑半壁店比小汤山距离城区更远,半壁店地块升值幅度也非常惊人了。

  据老徐介绍,现在村里对开发商“意见大了”:要是没有开发这回事,村里新农村建设会很漂亮,很多事情早就能做了,“像现在村里的污水改造几年前就能弄了”,但因为有开发的事情在那悬着,许多事情就都耽误了。

  而现在听说三季度要进村评估,先盖回迁楼,至于能否顺利启动,一位曾做村干部的村民告诉记者,“总嚷嚷要动,老百姓耳朵都起茧子了。”

  就半壁店地块相关情况,记者联系了开发单位北京升和房地产开发有限公司,相关人士对记者表示,由于公司主要领导不在北京,暂时无法正式回应

  B10-B11版采写/本报记者 张家齐 张旭 张晓蕊 袁玥 实习生 袁雨潇